居民负债情况一直是衡量经济发展健康水平的标准之一，并在一定程度上影响货币及房地产政策的制定。居民负债主要是消费贷款和经营贷款，消费贷款中包含短期和中长期消费贷款，其中个人住房贷款属于中长期消费贷款。
数据显示，2018年末，我国个人住房贷款债务余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%，增速较同期住户部门全部贷款增速低0.4个百分点。去年居民负债增速放缓的主要原因在于个人住房贷款的增长被抑制。
居民的负债，可以用居民杠杆率（居民部门贷款余额/名义GDP）来衡量，这一指标也是居民的债务负担能力和偿债能力的量化体现。我国各地区居民杠杆率情况大相径庭，东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。据统计，2018年，有5个地区的居民杠杆率超过70%，分别是浙江（83.7%）、上海（83.3%）、 北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）。除了上述5个地区外，重庆、福建和江西的居民杠杆率也超过了全国水平，分别为68.6%、65.8%和63.1%。
此外，国家金融与发展实验室发布的“季报宏观杠杆率报告”也对城市的居民杠杆率进行了统计。在统计的34个城市中，截至2018年末，居民杠杆率高于80%的城市有5个，分别为杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。
杠杆率高的城市有一个重要特点，‘三高’——即房价比较高，外地人买房的比例较高，买房的投资性需求较高。杭州是第一个杠杆率超过100%的城市，这也就意味着杭州的居民贷款超过了本城一年的GDP，这其中蕴含着较大的金融风险。
从杠杆率指标来看，高杠杆率城市居民部门所蕴含的金融风险较大，这些城市的住房价格也都较高。事实上，各地房价是影响居民贷款上升的最核心的变量。比较杭州、厦门、温州、海口以及深圳过去一年房市的表现，也侧面印证了居民杠杆率与房地产之间的高度相关性。对于一个在中小城市按揭购房的普通家庭来说，购房的本金和利息合计会占到收入的28%～46%。再进一步叠加日常生活开支（根据2018年的恩格尔系数27.7%），那么一个普通家庭收入的60%～75%将被基本生活需要、房子相关支出占用，剩余收入用来支付教育、医疗等消费以及储蓄、应对意外支出较为艰难，长此以往会引发消费降级、金融风险等问题。当然，趋高的杠杆率不一定代表金融风险难以控制，因为存在外地人出于投资目的异地买房的情况。由于购房者并不在此地工作生活，买房后虽增加了当地贷款，但没有形成相应的GDP。因此，这部分异地购房者占比较大的省市便形成了较高的居民杠杆率，但这不一定完全对应着较高的金融风险。尽管目前各地杠杆率正在继续走高，但我国居民贷款违约风险整体偏低。由于个人住房按揭贷款在居民负债中占据半壁江山，而去年全年房地产信贷政策继续遵循审慎原则，对住房抵押贷款的最低首付比要求更为严格，月偿债比率和最长还款期限与国际实践基本一致，这使得居民债务风险抵御能力较强。数据显示，2018年我国居民贷款的不良率，尤其是个人住房贷款不良率继续保持较低水平。截至去年末，个人不良贷款余额7103亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.5个百分点。其中，个人住房贷款、个人汽车贷款和个人信用卡贷款不良率分别为0.3%、0.7%和1.6%，与前年同期持平。
虽然我国居民贷款违约风险整体偏低，但是随着房地产市场下行，加之错综复杂的经济形势，当前银行业防范风险、降低不良的压力仍然较大。从区域看，不良贷款风险将从东部沿海地区向中西部地区蔓延。从行业看，尽管当前房地产行业不良率不高，但作为资本密集型行业集中了大量信贷资金，在去库存压力下，潜在风险将进一步显现。根据银保监会颁布的《商业银行押品管理指引》《商业银行压力测试指引》、《银行业金融机构数据治理指引》以及《商业银行资本管理办法（试行）》要求，为了防范系统性金融风险，加强金融监管，建立押品信息基础数据库，银行需要定期对抵押的房地产进行评估以监控风险。房估估房抵贷全流程金融服务中一项主要的工作就包含了房产类押品的地址治理及价格批量复估工作。通过高效智能的批量押品地址标准化分析与处理，将银行的房地产类押品进行地址数据标准化，然后对押品进行指定时间点的批量估值，满足银行的押品治理需求。同时也会对押品风险分析及市场监测，银行可尽早发现房地产以及上下游行业的剧烈波动对资产安全性及运营平稳性的影响，加强应对未知风险的抵抗力，提前采取应对措施减少风险成本及损失，优化资产结构，提高银行的信用风险管理水平。
部分内容来源：第一财经、国泰君安证券研究等综合整理
